房贷利率这样选，享受未来低利率时代的红利

来源：梅州吉屋综合整理发布时间：2020-01-10 11:52:39

近日一位小伙伴在后台咨询，*近央行通知要转换贷款利率，作为刚上车的购房者，我对通知里面提到的各种专业名词真的一头雾水！想请教吉屋置业管家，能不能用比较简单直白的语言给我们讲讲这次调整是怎么回事？怎么选？选哪种房贷利率*划算呀？

12月底，央行宣布进行存量浮动利率贷款定价基准转换，此前与基准利率挂钩的房贷利率将转换成与LPR挂钩的新模式，即取代了此前与基准利率挂钩的政策，同时也给了购房者两个利率选择：①固定利率；②“LPR+加点”浮动利率。那么，到底选择哪个更划算？我们今天来一探究竟。我们以问答形式为大家解惑。

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一、本次利率“换锚”主要方式和影响

1、本次调整对哪些购房者有影响？

除纯公积金贷款外，当前正在还商业按揭贷款的购房者都将受到影响。本次政策调整主要针对2020年前购房的，合同约定商业贷款利率为「基准利率+浮动比例」的购房者。从2020年3月起，银行必须和购房者重新约定利率。

2、调整前后的利率有什么不同？

这次调整前，商业房贷利率是与央行公布的贷款基准利率挂钩，按当时签订贷款合同的时候约定的浮动比例确定实际的房贷利率。调整后，央行给了购房者两个选择：

◆ 选择一：按固定不变的利率还款，以*近一次的还款利率为准。

比如你上个月的实际贷款利率为5.39%（即基准上浮10%），那么以后的房贷利率就保持不变，一直是5.39%。

◆ 选择二：按浮动利率还款，使用LPR替代基准利率，使用加点数替代上下浮动的比例，加点数保持不变。

此前实际贷款利率为5.39%（即基准上浮10%），新机制下利率为“LPR+0.59%”；有打折的小伙伴更不用怕，比如此前房贷利率为4.41%（即基准9折），新机制下利率为“LPR-0.39%”。当LPR调整时，房贷利率也会随之调整，调整的频率由购房者与银行约定，*短为每年一次。

3、那我要选择哪种模式呢？是固定利率划算，还是浮动利率划算？

选择固定利率还是浮动利率，本质上还是要看LPR未来的长期趋势，如果LPR长期下降，则选择浮动利率；反之则选择固定利率。

我们举个简单的例子，小明房贷100万，贷了30年，利率为基准上浮10%，即5.39%，每月还款5609元。

如果选择固定利率模式，小明以后的贷款利率为5.39%，每月需要还款5609元，30年不变，直到贷款还完。

如果选择浮动利率模式，小明以后的贷款利率为“LPR+0.59%“，*年每月需要还款5609元，第二年开始，还款金额会随着LPR的改变而改变。我们假设第二年LPR下调20基点，那么小明的贷款利率就从5.39%下降到5.19%，每月的还款金额变为5485元，一年算下来可以节省（5609-5485）*12=1488元，30年大概可以节省4.5万元。如果LPR上升了，那还款金额就得相应增加了。

二、我国利率大概率长期走低

4、如果我选了浮动利率，之后LPR反而涨了，岂不是亏死？

房贷是要还30年的，长期来看，LPR走低是较大概率的事件。为什么呢？且听吉屋君解释。我们从两方面讲起：

① 当前我国经济的内外部挑战多，国家会通过各种政策手段稳定经济增长，通过降低LPR来降低社会整体的借贷成本，刺激经济发展。自19年8月份LPR改革开启以来，一年期LPR利率已下降10个基点，5年期LPR也首次下降5个基点，预计未来LPR继续小幅走低的机会较大。

② 中长期来看，当中国步入发达国家行列后，将与世界上其他发达国家（如日本、欧盟等）类似，进入低利率时代，甚至出现负利率。

我们以日本为例，20年间利率大概降了2%，按这种幅度算100万贷款的话，选择浮动利率可以少还30-40万贷款，有没有动心呢？

央行前行长此前曾提及：“中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。”这说明我国未来进入低利率甚至负利率时代的几率较大，利率走低是大概率事件。在这种情况下，按浮动利率还款的购房者更能享受低利率时代带来的红利。

总结：今年3月份开始，银行就会陆续开始与大伙重新协商房贷利率，在LPR利率大概率走低的背景下，选择“LPR+加点”的浮动利率对购房者更有利哦！虽然选择固定利率可以短期避免利率上涨的风险，但大概率会失去未来低利率时代带来的福利哦。

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