“稳”字当头，楼市调控继续从严，房企资金链将面临考验

来源：梅州吉屋综合整理 2019-07-29 10:51:09

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楼市调控进入第三年，市场预期出现史无前例的分化，房价上涨的执念崩塌。在今年经济增长面临很大外部不确定性的情况下，房地产依然没有“放虎出笼”，相反融资进一步收紧，房企日子普遍不好过，地方政府即使赋权“一城一策”，也不敢贸然救市，时刻面临舆论的围观压力。

房地产积累了足够多的债务和杠杆，使得决策层坚定推动中国经济摆脱对房地产市场的依赖，降低制度性交易成本，从而转向科技创新和服务创新。

7月份以来，地方楼市调控政策再现密集之势，其中，除开封市调控政策上演“一日游”外，苏州、洛阳及呼和浩特均根据自身实际情况，进一步加码调控政策。种种迹象表明，在“房住不炒”基调下，热点城市楼市调控政策将继续保持从严态势。

下面请和梅州吉屋一起，从“稳”、“淡”、“紧”看楼市新气象。

一、“稳”，调控继续从严

中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任，从政策层面看，下半年整体收紧的走势比较明确。居民杠杆率过高主要体现在贷款买房，且因为房地产贷款有总量控制，事实上还有以消费贷名义贷款实际用于购房的情况存在。因此，为了防止居民债务增长过快，抑制购房需求是必要的政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员：楼市调控坚持“一城一策”，三四线城市要避免冷得太快，一二线城市要保持差别化政策，鼓励有效需求和合理需求，抑制投资需求。

“房贷政策会偏紧，控制实施额度”。同时近期房贷利率，特别是热点城市房贷利率有所上调。

“房地产企业的融资政策正在收紧。”相对而言，目前融资政策还是更多偏向于龙头房企。例如，目前基本上是龙头房企能进入银行的融资白名单，小房企进不去的。”

二、“淡”，销售或稳中下降

社科院金融中心主任预计，下半年房地产市场销售将呈现稳中有降趋势。

数据显示，1-6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。银河证券26日发布研报预计，7月份销售同比将达到一个低点，之后在“一城一策”、各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄。

同时他认为，上半年房地产企业业绩整体维持了去年的增长态势，但下半年房地产业经营将整体走弱。

从上市房企上半年业绩来看，龙头房企普遍实现高增长，保利地产、融创中国等房企业绩预增超过30%。从已公布业绩预告的9家房企来看，市场普遍认为中期业绩超预期。中期业绩增速明显高于全年中枢，会带来两个确定性影响：一是顺势上调全年业绩预测，但上调幅度相对有限。二是上下半年业绩增速“前高后低”。

三、“紧”，开发商现金流有压力

多重影响之下，下半年开发商资金链将面临考验。从资金来源来看，易居研究院智库中心研究总监预计，在当前融资渠道收紧的情况下，下半年房企资金来源主要是销售回款。如果销售行情不好，不排除房企主动降价的可能。

据银河证券研报统计，2019年一季度，房地产行业总资产规模达107,522.49亿元，同比增长21.62%，行业资产负债率达79.82%，相比于2018年上升0.01个百分点，行业杠杆率维持稳定水平。一季度融资环境宽松，一些房企采取了“高杠杆、高周转、高回报率”的经营策略，追求快速发展容易埋下隐患。

加速卖房可能是房企获得生存权的首选。同时，如果房企未来到期的债务与能够获得的现金流不匹配，就有可能出现流动性风险。