2021-2025年，梅州市中心城区“三旧”改造五年规划出炉

来源：吉屋梅州房产网发布时间：2021-01-28 16:31:11

梅州市中心城区“三旧”改造专项规划（2021-2025）主要内容，包含”三旧“改造规划范围、改造规模、改造目标、改造资源划定、土地使用规划、道路交通规划、开发强度控制、景观环境与公共空间规划和历史文化资源保护规划等九项内容，具体内容如下。

一、规划范围

本次规划范围为《梅州市城市总体规划( 2015-2030 )》确定的中心城区，南至长沙镇长沙村、小密村(部分) , 程江镇大和村、大塘村；西至南口镇车陂村、南龙村、仙湖村、龙塘村、侨乡村；东至西阳镇新联村、江子上村、太平村、鲤溪村；北至城北镇扎下村、上村村、杨文村，城东镇谢田村、书坑村，总面积约376平方公里。

（▲图1梅州市中心城区区位图）

二、改造规模

本次“三旧”改造总体规模为3890.61公顷，其中旧城镇用地面积2615.24公顷，旧厂房用地面积493.54公顷，旧村庄用地面积781.83公顷。

三、改造目标

（一）全面促进用地节约集约利用，提高土地利用效益，优化生产、生活、生态空间。

（二）全面促进城乡融合发展，盘活存量土地资源，构建“五星争辉”区域发展新格局。

（三）全面完善配套服务设施，改善城乡人居环境，打造宜居宜业宜游城市范例。

（四）全面优化产业结构布局，创新驱动产业升级，促进经济社会高质量发展。

（五）全面保护历史文化遗产，运用“绣花”功夫传承客家文化，绣出城市品质品牌。

四、改造资源划定

（一）“三旧”用地划定：本次规划“三旧”用地总规模为3890.61公顷。

1.旧城镇：旧城镇用地面积为2615.24公顷，总量*，占“三旧”总用地面积的67.22%，主要分布在江南、江北和梅县片区；

2.旧村庄：旧村庄用地面积为781.83公顷，占“三旧”总用地面积的20.1%，主要分布在梅州中心城区建成区的北部和西南部；

3.旧厂房：旧厂房用地面积为493.54公顷，占“三旧”总用地面积的12.69%，主要分布在梅县槐岗、城北镇及机场周边。

（▲图2 三旧改造分类指引图）

（二）“三旧”改造单元划分：依据城市更新单元划分原则，综合中心城区更新地块情况、改造意愿、权属关系、周边相邻区域关系等因素，将中心城区三旧改造用地划分为642个城市更新单元（具体如下表所示）。注：三旧改造地块面积＜1公顷，改造地块数量较多，不纳入三旧改造单元统计。

改造单元应作为城市更新单元规划的基础。改造单元内部地块可进行容积率调整，调整后整个改造单元的开发强度应保持不变。

（▲图3 三旧改造单元划分图）

五、土地使用规划

根据《梅州市城市总体规划（2015-2030）》及各片区控规，约3781.06公顷用地规划为建设用地，占比90%以上。其中：

（1）城乡居民点建设用地：约3639.42公顷用地改造为城乡居民点建设用地（其中城市建设用地3379.99公顷，村庄建设用地259.43公顷），占本次“三旧“总用地的86.88%。城市建设用地规划以居住、绿地、公共服务及商业服务用地为主。

（2）区域交通设施用地：约20.84公顷用地改造为区域交通设施用地，占本次”三旧”总用地的0.54%。

（3）区域公用设施用地：约6.95公顷用地改造为区域公用设施用地，占本次”三旧”总用地的0.18%。

（4）特殊用地：约30.29公顷用地改造为特殊用地，占本次”三旧”总用地的0.78%。

（5）水域和农林用地：约109.55公顷用地改造为水域和农林用地，占本次“三旧”总用地的2.82%。

（▲图4 三旧用地使用规划图）

六、道路交通规划

（1）道路系统规划

依托高速公路及其出入口，强化高速公路作用，协调处理好“三旧”改造规划布局与近期道路交通规划、重点建设项目之间的关系，提高交通的通达性，打造“干线性干路——生活性干路——次干路——支路”四级道路体系，更好的为“三旧”改造用地服务。

（▲图5 三旧用地道路交通规划图）

（2）交通设施规划

交通设施的规划以停车设施为主，停车设施以建设中小规模的社会停车场为主，合理增加社会停车场，提高配建停车场标准，减少甚至消除路面停车，提高道路使用效率。规划区内除明确控制为社会公共停车场的集中停车地块外，各不同性质用地内部建设时必须按相关规定配置停车位。

七、开发强度控制

本规划的容积率由基准容积率和容积率修正两部分构成。针对需调整控制性详细规划实施改造的城市更新类项目，可通过编制“两规划三评估”对项目容积率、建筑密度、绿地率等相关指标进行论证和调整。

基准容积率：根据现行控规、同类开发地区经验，改造地块区位、地块改造的经济可行性初步估算等因素，地块的基准容积率分区详见图6。

容积率修正：根据《梅州市“三旧”改造实施办法》（梅市府[2020]10号），对整体连片的旧城区改造项目且连片改造面积不少于100亩并提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，可在原批准控制性详细规划容积率的基础上增加10％的容积率奖励。

（▲图6 三旧用地单元基准容积率控制指引图）

八、景观环境与公共空间规划

（1）景观结构：利用“三旧”改造用地的整治更新，梳理出符合城市内涵的空间脉络；结合公园绿地改造为休闲游憩、商业等公共建筑或公共空间，塑造和谐、秩序、活力、丰富、宜居的城市特征，构建“一轴、三廊、八区、多点”的整体景观结构。

（2）景观风貌区：根据上层次规划，梅州中心城区主要分为历史文化风貌核心展示区、现代特色风貌提升区、未来品质风貌塑造区、客都特色生活风貌区、邻山滨水特征风貌区、自然文化风貌游憩区、产业特色风貌区、山地郊野风貌体验区等八个特色风貌区。

（3）公共空间规划

1.通过“三旧”用地的改造整治，联通大型公共活动节点，形成“轴带相连、多点辐射”的城市公共活动空间体系；

2.通过“三旧”用地改造为组团内活动开辟适当的小型活动场所，丰富周边居民生活，提升城市旧区的生活品质；

3.通过“三旧”用地的改造重塑文化、商业、体育等多样化的公共活动，增强居民幸福指数。

（▲图7 景观环境与公共空间规划图）

九、历史文化资源保护规划

（1）规划思路：挖掘现状历史文化资源、形成历史文化资源保护体系、探索历史文化资源利用模式。

（2）保护规划：重点包括历史城区自然环境整体特色、历史城区整体格局与风貌、各级文物保护单位、历史建筑以及非物质文化遗产和文化空间等，根据不同的保护对象细分为区域性保护、个体性保护及非物质文化保护三类。

区域性保护：包括自然环境整体特色保护、历史城区保护、历史街区保护、历史文化风貌区保护和古村保护；

个体性保护：包括文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑及传统风貌建筑的保护；

非物质文化：包括国家、省、市、县四级非物质文化遗产名录保护项目，非物质文化遗产代表性传承人及传承群体，非物质文化遗产所依存的文化空间和文化基质，非物质文化遗产所依存的历史自然环境。

（3）保护利用模式

——结合居住小区中心将其改造为老年人活动中心、文化站等社区公共设施；

——结合公园绿地改造为休闲游憩、商业等公共建筑或公共空间；

——在商业地段保留改造历史建筑将成为独具风情的休闲商业地带；

——将历史建筑改造为传统文化展示地、时尚文化传播站以及其他文化活动的举办地等。

（▲图8 三旧用地历史文化资源分布图）

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2021-2025年，梅州市中心城区“三旧”改造五年规划出炉

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